Si la location d'un immeuble nu procure des revenus fonciers, la location d'un meublé, y compris les gîtes, est imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec des règles différentes.

Pour être dit « meublé », le logement doit être garni d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.

Exonération d'impôt

La location d'une partie de l'habitation principale est exonérée d'impôt :

-         si les loyers et annexes perçus dans l'année ne dépassent pas 760 € ou

-         si le locataire en fait sa résidence principale et si le loyer n'excède pas 118 € / m² (hors Île de France).

Le régime micro-BIC

Si les loyers qu'il a perçus n'excèdent pas 76 300 €, le contribuable relève du régime micro-BIC. Il bénéficie alors, sans aucun justificatif, d'un abattement de 71 %.

Il n'est donc imposé, à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, que sur 29 % des loyers encaissés dans l'année.

Régime du réel simplifié

Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures à 71 % des loyers, le contribuable peut avoir intérêt à opter pour le régime du réel simplifié.

Sont alors déductibles toutes les charges liées à l'activité de loueur en meublé : assurances, honoraires, travaux d'entretien et de réparation, taxes (foncière, professionnelle), frais de gestion, intérêts d'emprunts et amortissements.

Mais l'amortissement des locaux et des meubles ne peut conduire à créer ou à amplifier un déficit. Si c'est le cas, les amortissements excédentaires sont reportés aux premières périodes bénéficiaires, sans limite de temps.

Si le propriétaire se réserve l'occupation de l'immeuble une partie de l'année, il ne peut déduire les charges qu'au prorata de la durée de location.

Pour calculer l'impôt, le revenu calculé est majoré de 25 %. Pour l'éviter, le contribuable doit adhérer à un centre de gestion agréé.

Si le bien loué est vendu, la plus-value éventuelle est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, au taux global fixe de 27 %, avec une exonération d'impôt au terme de 15 ans de détention (loueur non professionnels).