Les constructions sur le sol d’autrui sont courantes mais lourdes de conséquences. Le cas le plus fréquemment rencontré est celui de la société qui construit un bâtiment sur un terrain appartement à l’un de ses associés. Dans cette hypothèse, il s’agira de déterminer qui est le propriétaire de ces constructions : le propriétaire du sol ou la personne qui a réalisé l’ouvrage ?

Les solutions sont loin d’être évidentes !

Une règle essentielle pose la présomption que les constructions appartiennent au propriétaire du terrain (article 553 du Code Civil). Cette présomption cède devant la preuve contraire (c'est-à-dire un titre ou la prescription acquisitive).

Dans cette hypothèse exceptionnelle, le droit de propriété sur les constructions est distinct du droit de propriété sur le sol.

Cette règle suppose que le constructeur est un tiers et qu’il n’est uni au propriétaire du terrain par aucun lien contractuel.

Ce qui conduit à se demander quelles sont les solutions applicables quand un lien de droit contractuel existe entre les intéressés, tel un contrat de bail.

I. Construction sur le terrain d’autrui en l’absence d’un lien contractuel de droit

Le propriétaire du sol acquiert la propriété des constructions. Il faut cependant se demander si le constructeur a été de bonne ou mauvaise foi, c'est-à-dire a ignoré ou su, au moment de construire, que le terrain sur lequel il construisait appartenait à autrui.

Face à un constructeur de mauvaise foi, le propriétaire du sol peut exiger de lui la démolition de ce qui a été fait de la remise en état du terrain, outre les dommages et intérêts qui peuvent être dus (article 555 alinéa 3 du Code Civil). C’est son droit de propriétaire que d’éliminer toute trace d’usurpation.

Il peut aussi décider de les conserver mais il ne les aura pas gratuitement, c'est-à-dire qu’il devra indemniser le constructeur (soit en payant à ce dernier une somme égale à la plus-value du fonds, soit en remboursant le prix des matériaux et main d’œuvre (évaluées à la date du remboursement effectif). La moins onéreuse des deux voies sera, bien entendu, choisie.

La solution est différente lorsque le constructeur est de bonne foi.

En effet, le propriétaire du terrain est alors obligé de conserver les constructions et même de les payer (article 555 alinéa 4 du Code Civil) bien qu’il puisse n’en pas vouloir. Ceci est une restriction considérable aux prérogatives de la propriété.

II. Construction sur sol d’autrui dans le cas où existe un lien de droit contractuel

Cela concerne les rapports du propriétaire avec les personnes à qui il a concédé, par contrat, l’usage et la jouissance du terrain : il s’agit des rapports entre bailleur et locataire ou fermier.

Les règles de l’article 555 du Code Civil continuent à s’appliquer en l’absence de dispositions particulières (contrat, statut du fermage, baux d’habitation, à construction…).

Dans le cadre de constructions édifiées sur un terrain faisant l’objet d’un bail rural, il est permis au tribunal paritaire d’autoriser, contre la volonté du bailleur, tous les travaux dont le preneur pourra démontrer l’utilité même des constructions nouvelles.

Le preneur – constructeur est provisoirement le propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail. La propriété de celles-ci revenant au propriétaire au sol en fin de bail moyennant indemnisation du preneur.

Le statut du fermage fixe suivant une technique complexe, l’indemnité due au fermier (article L 411-69 et suivant du Code Rural).

Toutefois, lorsque les terres sont la propriété d’un associé qui les met à la disposition de la société à laquelle il participe, le statut du fermage ne trouve pas à s’appliquer (article L 411-2 du Code Rural) et le régime du Code Civil (article 555) retrouve toute sa force : la propriété du sol emporte la propriété des constructions.

Jusqu’à présent, on considérait qu’en l’absence de conventions écrites fixant le sort des constructions, le locataire était de bonne foi s’il avait construit avec l’autorisation du bailleur et ce dernier était tenu de conserver les constructions et de les indemniser.

Or, plusieurs arrêts de la Cour de Cassation ont modifié cette solution en estimant que la bonne foi devait s’entendre de la « possession comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore le vice » ce qui n’est pas le cas du locataire qui construit avec l’autorisation du bailleur. Celui-ci devant être regardé comme de mauvaise foi dans la mesure où il savait que le terrain ne lui appartenait pas puisqu’il le louait.

La société a donc tout intérêt à établir au préalable une convention prévoyant le sort de ces constructions en cas de rupture de la mise à disposition si elle veut éviter de se voir imposer leur destruction à ses frais en cas de conflit avec l’associé.

Il n’est donc pas anodin de se renseigner sur la propriété du sol avant d’envisager tous travaux afin de pouvoir organiser le sort des constructions et leur indemnisation à l’issue du bail.